Kaupanvahvistajan rooli kiinteistökaupassa
Kaupanvahvistaja on keskeinen toimija kiinteistökaupoissa, erityisesti silloin, kun kauppa tehdään perinteisellä paperisella kauppakirjalla. Maakaaren mukaan kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti, ja kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Tämä varmistaa, että kauppa täyttää lain asettamat muotovaatimukset ja että kaikki osapuolet ovat tietoisia kaupasta ja sen ehdoista.
Kaupanvahvistajana voivat toimia erilaiset viranomaiset, kuten henkikirjoittajat ja julkiset notaarit, sekä tietyt Maanmittauslaitoksen, poliisin, ulkomaan edustustojen ja ulosottolaitoksen henkilöstöön kuuluvat. Lisäksi lakiasiaintoimistoissa, pankeissa ja muissa yrityksissä toimii erinäinen joukko Maanmittauslaitoksen määräämiä kaupanvahvistajia.
Muotovaatimusten tarkastaminen
Kaupanvahvistajan tehtäviin kuuluu tarkistaa, että kiinteistön luovutukselle maakaaressa säädetyt ehdottomat muotovaatimukset täyttyvät. Näitä ovat muun muassa luovutustarkoitus, luovutettava kohde, myyjä ja ostaja, kauppahinta ja muu vastike sekä määräalan alueen yksilöinti. Tämä varmistaa, että kauppakirja on riittävän yksilöity ja että sen kiinteistötunnus on oikein.
Kaupanvahvistaja tarkistaa myös osapuolten henkilöllisyydet ja mahdolliset valtakirjat. Mikäli joku osapuolista on edustettuna valtakirjalla, kaupanvahvistaja tarkistaa valtakirjojen sisällön ja niiden muotovaatimusten mukaisuuden. Tämä lisää kaupan luotettavuutta ja varmuutta.
Kaupanvahvistuksen rajoitukset
Vaikka kaupanvahvistus lisää kiinteistökauppojen luotettavuutta, se ei ole kaupan pätevyyden ehdoton tae. Kaupanvahvistaja tarkistaa kaupan ulkoisesti havaittavat pätevyysedellytykset, mutta hänellä ei ole mahdollisuutta varmistua kaikista pätevyyteen vaikuttavista seikoista, kuten osapuolen tahdonmuodostukseen tai ymmärrykseen liittyvistä asioista.
Kaupanvahvistaja ei myöskään tutki kaupan tai sen ehtojen tarkoituksenmukaisuutta osapuolten välisessä suhteessa. Hän varmistaa vain, että ehdottomat muotovaatimukset täyttyvät eikä esimerkiksi omistusoikeuden siirtymisen osalta kauppakirjassa ole epäselvyyksiä tai ristiriitaisuuksia.
Kiinteistönluovutusilmoitus ja lainhuuto
Kaupanvahvistaja tekee kahden vuorokauden sisällä luovutuksesta luovutusilmoituksen Maanmittauslaitokselle. Luovutusilmoituksesta kirjataan tieto lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, ja ilmoituksia käytetään viranomaisten toimesta esimerkiksi tilastointitarkoituksissa. Kesäkuusta 2020 lähtien kaupanvahvistaja on voinut myös laittaa luovutuksensaajan puolesta lainhuutohakemuksen vireille, mikäli luovutuksensaaja niin haluaa.
Tämä prosessi varmistaa, että kiinteistön omistusoikeuden siirtyminen rekisteröidään asianmukaisesti ja että kaikki osapuolet ovat tietoisia kaupasta ja sen ehdoista. Tämä lisää kaupan luotettavuutta ja varmuutta.
Osapuolet ja valtakirjat
Kaupanvahvistaja tarkistaa osapuolten henkilöllisyydet ja todentaa heidän yhtäaikaisen läsnäolonsa. Mikäli joku osapuolista on edustettuna valtakirjalla, kaupanvahvistaja tarkistaa valtakirjojen sisällön ja niiden muotovaatimusten mukaisuuden. Tämä varmistaa, että kaikki osapuolet ovat asianmukaisesti edustettuina ja että kauppa täyttää lain asettamat vaatimukset.
Kaupanvahvistaja varmistaa myös, että kiinteistön luovutukselle maakaaressa säädetyt ehdottomat muotovaatimukset täyttyvät. Tämä lisää kaupan luotettavuutta ja varmuutta.
Sopimuksen pätevyyden alustava arviointi
Kaupanvahvistaja ei saa vahvistaa luovutusta, jos sen pätevyyttä on perusteltua aihetta epäillä. Tämä voi olla esimerkiksi tilanne, jossa joku osapuolista on pakotettu kaupantekoon tai jos joku osapuolista on selkeästi päihtynyt niin, että hänen kykynsä ja tahdonmuodostuksensa kauppaan sitoutumisessa on epävarmaa.
Kaupanvahvistajan on myös tarkistettava luovutukseen oikeutetut tahot. Jos osapuolena kaupassa on esimerkiksi kuolinpesä, kaupanvahvistajan on tarkistettava osakkaiden edustusvalta perukirjasta ja sukuselvityksestä. Tämä varmistaa, että kaikki osapuolet ovat asianmukaisesti edustettuina ja että kauppa täyttää lain asettamat vaatimukset.