Kaupanvahvistajan rooli kiinteistökaupassa
Kaupanvahvistaja on keskeinen toimija kiinteistökaupoissa, ja hänen tehtävänsä on varmistaa, että kauppa toteutetaan lain vaatimusten mukaisesti. Kaupanvahvistajan rooli on erityisen tärkeä, koska hän tarkistaa allekirjoittajien henkilöllisyydet ja todentaa heidän yhtäaikaisen läsnäolonsa. Tämä varmistaa, että kaikki osapuolet ovat tietoisia kaupasta ja sen ehdoista.
Kaupanvahvistaja varmistaa myös, että kiinteistön luovutukselle maakaaressa säädetyt ehdottomat muotovaatimukset täyttyvät. Näihin kuuluvat muun muassa luovutustarkoitus, luovutettava kohde, myyjä ja ostaja, kauppahinta ja muu vastike sekä määräalan alueen yksilöinti. Näin varmistetaan, että luovutettava kiinteistö on riittävästi yksilöity ja sen kiinteistötunnus on oikein.
Osapuolet ja valtakirjat
Mikäli joku osapuolista on edustettuna valtakirjalla, kaupanvahvistaja tarkistaa valtakirjojen sisällön ja niiden muotovaatimusten mukaisuuden. Tämä on tärkeää, jotta varmistetaan, että valtakirjat ovat asianmukaisia ja että ne täyttävät lain vaatimukset. Kaupanvahvistaja tarkistaa myös havaittavilta osiltaan sen, että osapuolet ovat muutenkin asianmukaisesti edustettuina, esimerkiksi että alaikäisen puolesta kauppakirjan allekirjoittavat huoltajat tai määrätty edunvalvojan sijainen.
Kaupanvahvistaja ei saa vahvistaa luovutusta, jos sen pätevyyttä on perusteltua aihetta epäillä. Tällaisia tilanteita voivat olla esimerkiksi epäilys siitä, että joku osapuolista on pakotettu kaupantekoon, tai jos joku osapuolista on selkeästi päihtynyt niin, että hänen kykynsä ja tahdonmuodostuksensa kauppaan sitoutumisessa on epävarmaa.
Sopimuksen pätevyyden alustava arviointi
Kaupanvahvistajan tehtäviin kuuluu myös sopimuksen pätevyyden alustava arviointi. Tämä tarkoittaa, että kaupanvahvistaja tarkistaa, että luovutuskirjan sisältö vastaa asianosaisten sopimia luovutuksen ehtoja. Jos kaupanvahvistaja havaitsee, että luovutuskirjan sisältö ei vastaa sovittuja ehtoja, hän ei saa vahvistaa kauppaa.
Kaupanvahvistajan on myös tarkistettava luovutukseen oikeutetut tahot. Jos osapuolena kaupassa on esimerkiksi kuolinpesä, kaupanvahvistajan on tarkistettava osakkaiden edustusvalta perukirjasta ja sukuselvityksestä. Tämä varmistaa, että kaikki osapuolet ovat asianmukaisesti edustettuina ja että kauppa voidaan toteuttaa lain vaatimusten mukaisesti.
Kiinteistönluovutusilmoitus ja lainhuuto
Kaupanvahvistaja tekee kahden vuorokauden sisällä luovutuksesta luovutusilmoituksen Maanmittauslaitokselle. Luovutusilmoituksesta kirjataan tieto lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, ja ilmoituksia käytetään viranomaisten toimesta esimerkiksi tilastointitarkoituksissa. Kesäkuusta 2020 lähtien kaupanvahvistaja on voinut myös laittaa luovutuksensaajan puolesta lainhuutohakemuksen vireille, mikäli luovutuksensaaja niin haluaa.
Luovutusilmoituksen tekeminen on tärkeä osa kaupanvahvistajan tehtäviä, sillä se varmistaa, että kiinteistön omistusoikeuden siirtyminen rekisteröidään asianmukaisesti. Tämä lisää kiinteistökauppojen luotettavuutta ja varmuutta, ja varmistaa, että kaikki osapuolet ovat tietoisia kaupasta ja sen ehdoista.
Esteellisyys ja puolueettomuus
Kaupanvahvistaja toimii tehtävässään virkavastuulla, ja hän ei saa vahvistaa kauppaa, jos hän on jollain tavalla esteellinen osapuoliin nähden. Esteellisyys tarkoittaa sellaista suhdetta johonkin kaupan osapuolista, että kaupanvahvistajan ei katsota voivan vahvistaa kauppaa puolueettomana ja riippumattomana virkamiehenä. Tällainen este voi olla esimerkiksi se, että kaupan osapuoli on kaupanvahvistajan lähisukulainen tai puoliso.
Esteellisyyden välttäminen on tärkeää, jotta varmistetaan, että kaupanvahvistaja voi toimia puolueettomasti ja riippumattomasti. Tämä lisää kiinteistökauppojen luotettavuutta ja varmuutta, ja varmistaa, että kaikki osapuolet voivat luottaa kaupanvahvistajan toimintaan.
Mitä kaupanvahvistus ei kata?
Vaikka kaupanvahvistus lisääkin kiinteistökauppojen luotettavuutta ja varmuutta, ei kaupanvahvistus ole kaupan pätevyyden ehdoton tae. Kaupanvahvistaja tarkistaa kaupan ulkoisesti havaittavat pätevyysedellytykset, mutta hänellä ei ole mahdollisuutta varmistua kaikista pätevyyteen vaikuttavista seikoista. Tällaisia voivat olla erityisesti osapuolen tahdonmuodostukseen tai ymmärrykseen liittyvät seikat tai valtakirjassa olevan allekirjoituksen aitous.
Kaupanvahvistaja ei myöskään lähtökohtaisesti tutki kaupan tai sen ehtojen tarkoituksenmukaisuutta osapuolten välisessä suhteessa. Kaupanvahvistaja tutkii kaupan ehdot vain siltä osin, että ehdottomat muotovaatimukset tulevat täytetyiksi eikä esimerkiksi omistusoikeuden siirtymisen osalta kauppakirjassa ole epäselvyyksiä tai ristiriitaisuuksia. Sen sijaan esimerkiksi kaupan kohteen kuntoa, kauppahinnan maksuaikataulua tai kaupan kohteen hoito- ja ylläpitokustannusten jakamista koskevia ehtoja kaupanvahvistaja ei tutki eikä kommentoi.